房地产开发项目经济评价方法

房地产开发项目经济评价方法 | 楼主 | 2017-07-30 14:33:28 共有3个回复
  1. 1房地产开发项目经济评价方法
  2. 2房地产开发项目经济评价方法
  3. 3房地产开发项目经济评价方法

房地产开发项目经济评价方法,第四章房地产开发项目投资与成本费用估算,第九章房地产开发项目综合评价,四旅馆用途的房地产项目包括饭店酒店宾馆度假村旅店招待所等,房地产开发和经营的成本费用税金的种类及其支付的标准和时间等。

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房地产开发项目经济评价方法

目录

第一章总则

第二章房地产市场调查与预测

第三章房地产开发项目策划

第四章房地产开发项目投资与成本费用估算

第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措

第六章房地产开发项目财务评价

第七章房地产开发项目不确定性分析

第八章房地产开发项目方案比选

第九章房地产开发项目综合评价

第一章总则(第六章)

第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价,是房地产项目可行性研究的重要组成部分,是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展,减少房地产开发投资的盲目性,提高房地产项目经济评价质量,制定本方法。

第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法,做好经济评价工作。

第三条在房地产项目经济评价中,按照房地产项目未来获取收益的方式,可将房地产项目主要分为下列类型:

一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益,以达到盈利的目的。

二、出租到房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。

三、混合型房地产项目。此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。

第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价;对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目,如经济开发区项目、成片开发项目,在作出决策前应进行综合评价。

第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目的财务收人和财务支出,分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性。

第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目的社会经济合理性。

第七条房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。

同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比眩

第八条房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务,作为房地产开发商投资决策的依据;可以为政府管理部门服务,作为政府管理部门审批房地产项目的依据;可以1

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为金融机构服务,作为金融机构审查贷款可行性的依据。

第九条本方法适用于第三条所述各类房地产项目。其他房地产项目的经济评价也可

参照本方法使用。

房地产项目基础数据的准确性和参数选择的合理性,对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响,为此,要求经济评价人员具有较高的素质,以便在进行房地产项目经济评价时作出正确的分析和判断。(回篇首)

第二章房地产市场调查与预测

第十一条开发商和经济评价人员通过对房地产市场调查,了解房地产市场的过去和

现状,把握房地产市场的发展动态,预测房地产市场的未来发展趋势,并依此分析房地产项目建设的必要性,确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。第十二条房地产市场调查与预测的内容和方法,应根据房地产项目的用途、未来获

取收益的方式及所在地区的具体情况确定。按照用途可将房地产项目主要分为下列类型:

一、居住用途的房地产项目,包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

二、商业用途的房地产项目,包括商尝购物中心、商业店铺、超级市尝批发市场

等。

三、办公用途的房地产项目,包括商务办公楼(写字楼)等。

四、旅馆用途的房地产项目,包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。

五、餐饮用途的房地产项目,包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

六、娱乐用途的房地产项目,包括游乐尝娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。

七、工业用途的房地产项目,包括厂房、仓库等。

八、特殊用途的房地产项目,包括停车楼等;

九、土地开发项目,是指在生地或毛地上进行三通一平等,将其开发成为建设熟地的房地产项目。

第十三条房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。

一、房地产投资环境的调查与预测。房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。主要内容包括:政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面,对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响,要作出充分的了解和估计。

二、房地产市场状况的调查与预测。房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行,主要内容包括:

1.供求状况。包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况,如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。

2.房地产商品的价格、租金和经营收入。

3.房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。

第十四条房地产市场调查要根据调查的对象和内容,采用适当的方法。通常采用的方法有:普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。

第十五条房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。

一、定性预测。定性预测主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究,凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力,对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。

二、定量预测。定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上,运用数学方法和其他分析技术,建立可以表现数量关系的数量模型,并以此为基础分析、计算和确定房地2

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产市场要素在未来可能的数量。

第十六条房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有:

一、直观判断法,包括德尔菲法和专家小组法等。

二、历史引伸法,包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。

三、因果预测法,包括回归分析法和相关分析法等。(回篇首)

第三章房地产开发项目策划

第十七条房地产项目应进行系统的项目策划,以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。

房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择,开发内容和规模的分析与选择,开发时机的分析与选择,开发合作方式的分析与选择,项目融资方式和资金结构的分析与选择,房地产产品经营方式的分析与选择。

第十八条房地产项目区位的分析与选择,包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。

地域的分析与选择是战略性选择,是对项目宏观区位条件的分析与选择,主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。

具体地点的分析与选择,是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择,主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

第十九条房地产项目开发内容和规模的分析与选择,应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则(最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行,经过充分合理的论证,能够带来最高收益的利用),选择最佳的用途和最合适的开发规模,包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外,还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。

第二十条房地产项目开发时机的分析与选择,应考虑开发完成后的市场前景,再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机,并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发迸度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发(滚动开发)。

第二十一条房地产项目开发合作方式的分析与选择,主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度,并从分散风险的角度出发,对独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等开发合作方式进行选择。

第二十二条房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择,主要是结合项目开发合作方式设计资金结构,确定合作各方在项目资本金中所占的份额,并通过分析可能的资金来源和经营方式,对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。

第二十三条房地产产品经营方式的分析与选择,主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等,对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。(回篇首)

第四章房地产开发项目投资与成本费用估算

第二十四条房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营自3

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用为目的的固定资产及其他资产,应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。

经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。

开发期是指从房地产项目大量资金正式投人工程开始,到开发建设完成的期间。第二十五条开发产品成本是指房地产项目产品建成时,按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时,可分别估算每种产品的成本费用,但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。

第二十六条经营成本是指房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本,主要包括:土地转让成本、出租土地经营成木、房地产销售成本、出租经营成本。

对于分期收款的房地产项目,房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收人的比率,计算本期应结转的经营成本。

第二十七条房地产项目开发建设完成后,可能形成一定比例的开发企业资产,主要包括固定资产、无形资产和递延资产。

一、固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备,以及自营的商业和服务业用房等。

二、无形资产主要包括土地使用权等。

三、递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。

第二十八条房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式,研发生的费用各不相同。主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

一、土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为:农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

1.农村土地征用拆迁费主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。

2.城镇土地拆迁费主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费,临时搬迁安置费,周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费,拆迁管理费和拆迁服务费等。

二、土地出让地价款。土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。例如:以出让方式取得城市熟地土地使用权,土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。

土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。许多城市对土地制定了基准地价,具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。

三、土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时,地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。

四、土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资,但在房地产项目开发中较为少见。

五、土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用,但一般需要对土地使用权评估作价。

第二十九条房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究,水4

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文、地质勘测,以及"三通一平"等阶段的费用支出。

项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算,也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平(通水、通电、通路、土地平整)工程费用根据实际工作量估算。

第三十条基础设施建设费。基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程,其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。

第三十一条建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段,建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而定。当房地产项目包括多个单项工程时,应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。

第三十二条公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用,主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

第三十三条开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

当开发企业不设立现场机构,由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时,研发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。

第三十四条管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资·13·产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。

如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目,管理费用应在各个项目间合理分摊。

第三十五条财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

第三十六条销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程申发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。

第三十七条其他费用主要包括:临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

第三十八条房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括:固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政文管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用5

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设施建设费等。在一些大中型城市,这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

第三十九条房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。

第四十条运营费用是指房地产项目开发完成后,在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括:管理费用、销售费用等。

第四十一条修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费等。

第四十二条房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。

在房地产项目可行性研究阶段,计算期可取年、半年、季甚至月为单位,资金使用计划应按期编制。编制资金使用计划应考虑各种投资款项的付款特点,要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。(回篇首)

第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措

第四十三条房地产项目应在项目策划方案的基础上,制定切实可行的出售、出租、自营等计划(以下简称租售计划)。租售计划应遵守政府有关房地产租售和经营的规定,并与开发商的投资策略相结合。

第四十四条房地产项目租售计划包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。

第四十五条租售房地产的类型和相应的数量,应在房地产项目可供租售的房地产类型、数量的基础上确定,并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响。

第四十六条租售价格应根据房地产项目的特点确定,一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例,通过对其成交价格的分析与修正,最终得到房地产项目的租售价格。

确定租售价格要与开发商市场营销策略相一致,在考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格影响的同时,还应对房地产市场供求状况进行分析,考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。

第四十七条房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入(以上统称租售收入)、配套设施销售收入和自营收入。

一、租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可出售面积比例的变化对销售收入的影响;空置期(项目竣工后暂时找不到租户的时间)和出租率对租金收入的影响;以及由于规划设计的原因导致不能售出面积比例的增大对销售收入的影响。

二、自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响,以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。

第四十八条确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯和惯例,以及分期付款的期数和各期付款的比例。

第四十九条资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划,确定资金的来源和相应的数量。房地产项目的资金来源通常有资本金、预6

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租售收入及借贷资金三种渠道。

第五十条在进行房地产项目经济评价时,应按期编制销售收入、经营税金及附加估算表,租金收入、经营税金及附加估算表,自营收入、经营税金及附加估算表,投资计划与资金筹措表。

(回篇首)

第六章房地产开发项目财务评价

第五十一条房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。

第五十二条应编制的基本财务报表主要有:现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。

基本财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置;非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置,可参照独立法人项目进行,但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。

第五十三条现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流人和现金流出,按期编制,用以计算各项评价指标,进行房地产项目财务盈利能力分析。

按照投资计算基础的不同,现金流量表一般分为:一、全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察房地产项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基矗

·二、资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付视为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力。

三、投资者各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额作为计算基础,用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标,反映投资者各方投入资本的盈利能力。

第五十四条资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。

第五十五条损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。

一、利润总额的计算。

利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税

经营收入=销售收入+租金收入+自营收入

销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入

经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加·19

·经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本

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二、弥补亏损。房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的所得税前利润弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在五年内延续弥补;五年内不足弥补的,用税后利润弥补。

三、利润分配。房地产开发企业交纳所得税后的利润,一般按照下列顺序分配:

1.弥补企业以前年度亏损。

2.提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取,法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提龋

3.提取公益金。

4.向投资者分配利润。

第五十六条财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同,可以通过上述基本报表,有选择地计算下列评价指标:

一、财务内部收益率(FIRR)。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达式为:

∑(CICO)(1+FIRR)t

t=1nt=0

式中CI——现金流人量;

CO——现金流出量;

(CICO)t:第f期的净现金流量;n:开发经营期(开发期与经营期之

和)。

财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求龋在财务评价中,将求出的全部投资或资本金(投资者的实际出资额)财务内部收益率与投资者可接受的最低收益率(MARR)或设定的基准收益率i。比较,当FIRRMARR或FIRRi时,即认为其盈利能力已满足最低要求,在财务上是可以考虑接受的。

当财务报表按月、季或半年编制时,计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期单位的财务内部收益率,然后再与企业最低可接受的收益率进行比较。如以季为期的单位,换算公式为:

FIRR年=[(l+FIRR季)-1]*100%

二、财务净现值(FNPV)。财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率iC,将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。以iC为例,其表达式为:4

FNPV=∑(CICO)t(1+ic)t

t=1n

财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的房地产项目,在财务上是可以考虑接受的。

三、投资回收期(主要适用于出租和自营的房地产项目)。投资回收期是指以房地产项8

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目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示,并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为:

∑(CICO)

t=1nt=0

投资回收期可根据财务现金流量表(全部投资)中累计净现金流量求得,其详细计算公式为:投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量)

上式得出的是以期为单位的投资回收期,应再把它换算成以年为单位的投资回收期。

第一章———总则

四、投资利润率。

投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100%

五、资本金利润率。

资本金利润率=年平均利润总额+资本金×100%

六、资本金净利润率。

资本金净利润率=年平均所得税后利润总额+资本金×100%

第五十七条房地产项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。

一、借款利息的计算。

1·有效利率:有效利率=[1+(rt/m)]-1

式中rt——名义期利率;

m——每期计息次数。

2.利息计算方法:(1)按期计息时,为简化计算,假定借款发生当期均在期中支用,按半期计息,其后各期按全期计息;还款当期按期末偿还,按全期计息。每期应计利息的近似计算公式为:

每期应计利息=(期初借款本息累计+本期借款÷2)×利率m

i(1+i)n

(2)等额偿还本金和利息总额的计算公式:A=IC(1+i)n1

式中A——每期的还本付息额;

IC——宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资

金借款本金之和;

I——期利率;

n——贷款方要求的借款偿还时间(由还款期开始计算)。

等额还本付息中各期偿还的本金和利息不等,偿还的本金部分将逐期增多,支付的利息部分将逐期减少,其计算公式为:

每期支付利息=期初本金累计×期利率

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每期偿还本金=A-每期支付利息

期初本金累计=Ic-本期以前各期偿还本金累计

(3)等额还本,利息照付计算公式:

A't=Ict1+Ic(1)i式中A’t——第z期还本付息额。nn

等额还本,利息照付:各期之间的本金及利息之和是不等的,偿还期内每期偿还的本金额是相等的,利息将随本金逐期偿还而减少。其计算公式为:

每期支付利息=期初本金累计×期利率

每期偿还本金=Ic/n

国外借款除支付银行利息外,还要另计管理费和承诺费等财务费用;为简化计算,可采用适当提高利率的方法进行处理。

二、借款偿还期的计算。

1·国内借款偿还期:具有自营部分的房地产项目应计算国内借款偿还期。仅含产品租售的房地产项目一般可不计算国内借款偿还期。

国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下,在房地产项目开发经营期内,使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金,偿还房地产项目借款本息(Id)所需要的时间。其计算公式为:

Id=∑Rt

t=1pd

式中Pd——国内借款偿还期,从借款开始期计算;

Rt——第f期可用于还款的资金,包括:利润、折旧、摊销及其他还款资金。

借款偿还期可由资金来源与运用表或国内借款还本付息计算表直接计算,其详细计算公式为:

Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额)

以上计算结果是以期为单位,注意将其转换成以年为单位。

2.国外借款偿还期:涉及利用外资的房地产项目,其国外借款的还本利息,一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件(包括宽限期、偿还期及偿还方式等)计算。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时,即认为房地产项目具有清偿能力。

第五十八条资金平衡分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为房地产项目开发经营的必要条件,各期累计盈余资金不应出现负值(即资金缺口)。如果出现资金缺口,应采取适当的措施(如短期贷款等)予以解决。资金平衡分析一般通过资金来源与运用表进行。

第五十九条资产负债分析是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债的情况。各期资产应等于负债和所有者权益之和。如果资产不等于负债和所有者权益之和,则应检查其他基本报表。资产负债分析可通过资产负债表进行。回篇首

第七章房地产开发项目不确定性分析

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第六十条房地产项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响,并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分,对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。

房地产项目不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点,确定合理的投资收益水平,提出控制风险的方案,有重点地加强对投资风险的防范和控制。

第六十一条房地产项目不确定性分析主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。可进行不确定性分析的因素主要有:租售价格、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。

第六十二条敏感性分析是通过预计房地产项目不确定性因素发生的变化,分析对项目经济效益产生的影响;通过计算这些因素的影响程度,判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性,并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤:

一、确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率,必要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价指标时,应考虑分析的目的,显示的直观性、敏感性,以及计算的复杂程度。

二、确定不确定性因素可能的变动范围。

三、计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值。

四、通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的变动因素,作出进一步的分析。

进行房地产项目敏感性分析时,可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度,也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。

第六十三条临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时,房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值,并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常可进行临界点分析的因素有:

一、最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。售价和销售量是房地产项目重要的不确定性因素,能否在预定的价格下销售出预想的数量,通常是房地产项目成败的关键。最低售价是指房地产项目产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格,售价低于这一价格时,项目盈利水平将不能满足预定的要求。最低销售量是指在预定的房屋售价下,要达到预定的最低盈利水平,所必须达到的销售量。最低售价与预测售价之间的差距越大,最低销售量与房地产产品商品量之间的差距越大,说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

当房地产产品以出租为主时,可相应进行最低租金和最低出租率的分析。

二、最高土地取得价格。土地费用是影响房地产项目盈利性的重要因素,也是重要的不确定性因素。最高土地价格是指在房地产项目销售额和其费用不变的条件下,保持预期收益水平所能承受的最高土地费用。当土地费用超过这一价格时,项目将无法获得足够的收益。

最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间差距越大,最高土地取得价格越高,房地产项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。

三、最高工程费用。最高工程费用是指在预定销售额下,满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。当土地开发工程量不大时,最高工程费用是指最高建筑安装工程11

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费用。最高工程费用与预测的可能工程费用之间差距越大,说明房地产项目承受工程费用增加风险的能力越强。

第六十四条概率分析是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法,通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率,计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标,说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。概率分析的一般步骤为:

一、列出需要进行概率分析的不确定性因素。

二、选择概率分析使用的经济评价指标。

三、分析确定每个不确定性因素发生的概率。

四、计算在给定的概率条件下经济评价指标的累计概率,并确定临界点发生的概率。(回篇首)

第八章房地产开发项目方案比选

第六十五条房地产项目方案比选是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案,都要进行经济分析和计算,从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案,并对这些方案进行比眩

第六十六条在进行可供比较方案比选时,应注意各方案之间的可比性,遵循费用与效益计算口径对应一致的原则,并根据项目实际情况,选择适当的经济评价指标作为比选指标。房地产项目通常采用的方案比选指标有:

一、差额投资内部收益率(△IRR)。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为:

∑[(CICO)

t=1n't(CICO)"t](1+IRR)t=0

'式中(CICO)t——投资大的方案第t期净现金流量;

(CICO)"t——投资小的方案第t期净现金流量;

n——开发经营期。

在进行方案比选时,可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率(MARR)进行比较,当△IRR≥MARR时,以投资大的方案为优选方案;反之,以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时,首先按投资由小到大排序,再依次就相邻方案两两比选,从中确定优选方案。

二、净现值(NPV)

NPV=∑(CICO)(1+i)t

t=1nt

在进行方案比选时,以净现值大的方案为优选方案。

三、等额年值(AW)。

12PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

ic(1+ic)nAW=NPV(1+ic)n1

在进行方案比选时,以等额年值大的方案为优选方案。

第六十七条当可供比较方案的开发经营期相同时,可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比眩当开发经营期不同时,一般宜采用等额年值指标进行比选,如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选,须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理,然后再进行比眩

第六十八条对于开发经营期较短的出售型房地产项目,也可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比眩

第六十九条对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时,为简化计算,可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比眩

一、费用现值(PC)指标。

PC=∑(CB)(1+i)tc

t=1nt

式中C——第t期投人总额;

B——期末余值回收。

在进行方案比选时,以费用现值小的方案为优选方案。

二、等额年费用(AC)指标。

ic(1+ic)n·AC=PCn(1+ic)1

在进行方案比选时,以等额年费用小的方案为优选方案。(回篇首)

第九章房地产开发项目综合评价

第七十条房地产项目综合评价是从区域社会经济发展的角度,考察房地产项目的效益和费用,评价房地产项目的合理性。

房地产项目综合评价包括综合盈利能力分析和社会影响分析。

第七十一条综合评价中项目的效益是指房地产项目对区域经济的贡献,分为直接效益和间接效益。

一、直接效益。直接效益是指在房地产项目范围内政府能够得到的收益,一般包括下列方面:1·出让国有土地使用权所得的收益。

2·因土地使用权转让而得到的收益,如土地增值税等。

3·项目范围内的工商企业缴纳的税费,如房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、进口关税和增值税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、消费税、资源税、所得税等。

4·项目范围内基础设施的收益,如供电增容费、供水增容费、排水增容费、城市增容费、电费、水费、电讯费等。

二、间接效益。间接效益是指由房地产项目引起的、在项目直接效益中末得到反映的13PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

那部分效益。主要有:增加地区就业人口、繁荣地区商贸服务、促迸地区旅游业发展等带来的收益。

第七十二条综合评价中项目的费用是指区域经济为项目付出的代价,分为直接费用和间接费用。

一、直接费用。直接费用是指在项目范围内政府所花费的投资和经营管理费用。一般包括下列方面:1·征地费用。

2·土地开发和基础设施投资费用。

3·建筑工程和城市配套设施费用。

4·经营管理费用。

二、间接费用。间接费用是指由项目引起的、在直接费用中未得到反映的那部分费用。主要有:在项目范围外为项目配套的基础设施投资,为满足项目需要而引起的基础服务供应缺口使区域经济产生的损失等。当基础服务(如电力)供不应求时,为满足项目需求而使区域经济产生的损失,可用该项服务的当地最高价格计算。

第七十三条综合评价应遵循费用与效益计算口径对应一致的原则,防止重复计算或漏算,例如:

一、具有行政职能的开发企业在开发过程中上缴政府的税费,如耕地占用税、建设期间的土地使用税等,在综合评价中应视作区域经济中的转移支付,不计为项目的效益或费用。一般商业性开发企业在开发过程中上缴政府的税费,在综合评价中应作为效益处理。

二、同类基础服务在不同情况下,可能使项目产生不同的效益和费用,对此应注意识别。以电力供应为例,见下表。

项目供电的效益与费用识别与供电有关的项目效果电力供应特点

效益

电厂在项目范围外供电增容费、电力销售收变电投资、经营管理费用

入减去电力购进支出

电厂在项目范围内,由具有供电增容费、电力销售收部电力投资、经营管理费用行政职能的开发企业投资入

经营

电厂在项目范围内,由独立税费收入的电力公司投资营

第七十四条盈利能力分析。

一、综合评价盈利能力分析是根据房地产项目的直接效益和直接费用,以及可以用货币计量的间接效益和间接费用,计算综合内部收益率(CIRR),考察房地产项目投资的盈利水平。

综合内部收益率是指房地产项目在整个计算期内,各期净现金流量现值等于零时的折现率。它反映房地产项目所占用资金的盈利率,是考察房地产项目盈利能力的评价指标。其表达式为:

∑(CICO)(1+CIRR)t

t=1nt=0

综合内部收益率可根据综合评价现金流量表中的净现金流量用试差法计算求得,并可与政府的期望收益率或银行的贷款利率进行比较,判断项目的盈利能力。

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二、综合评价盈利能力分析的主要报表是综合评价现金流量表。该表不分投资资金来源,以全部投资作为计算的基础,考虑直接与间接费用和效益,计算综合内部收益率指标,考察房地产项目的盈利能力。

第七十五条社会影响分析是定性和定量的描述难以用货币计量的间接效益和间接费用对房地产项目的影响。社会影响分析主要包括下列内容:

一、就业效果分析。就业效果分析主要是指考察房地产项目对区域劳动力就业的影响。如果当地并无就业压力,项目范围内主要使用外来劳动力,则不必进行就业效果分析。就业效果以就业成本和就业密度两项指标来进行描述,并可与当地的相应指标进行比较。就业成本,项目开发总投资+项目范围内总就业人数就业密度二项目范围内总就业人数+项目占地面积

二、对区域资源配置的影响。

三、对环境保护和生态平衡的影响。

四、对区域科技进步的影响。

五、对区域经济发展的影响。主要包括:对繁荣商业服务的影响、对促迸旅游业的影响、对发展第三产业的影响等。

六、对减少进口(节汇)和增加出口(创汇)的影响。

七、对节约及合理利用国家资源(如土地、矿产等)的影响。

八、对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。

九、对远景发展的影响。

(回篇首)

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附表基本报表及辅助报表(格式)

全部投资财务现金流量表

基本报表1单位:万元序号项目合计123…N

1现金流入

1.1销售收入

1.2出租收入

1.3自营收入

1.4净转售收入

1.5其他收入

1.6回收固定资产余值

1.7回收经营资金

2现金流出

2.1开发建设投资

2.2经营资金

2.3运营费用

2.4修理费用

2.5经营税金及附加

2.6土地增值税

2.7所得税

3净现金流量

4累计净现金流量

注:1.本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产

开发项目可参照本表使用,同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊;

2.开发建设投资中应注意不含财务费用;

3.在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。

资本金财务现金流量表

基本报表2单位:万元

序号项目合计123…N

1现金流入

1.1销售收入

1.2出租收入

1.3自营收入

1.4净转售收入

1.5其他收入

1.6长期借款

1.7短期借款

1.8回收固定资产余值

1.9回收经营资金

2现金流出

16PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

2.9

3

4开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量

注:本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开

发项目可参照本表使用,同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。

投资者各方现金流量表

基本报表3单位:万元

序号项目合计123…N

1现金流入

1.1应得利润

1.2资产清理分配

(1)回收固定资产余值

(2)回收经营资金

(3)净转售收入

(4)其他收入

2现金流出

2.1开发建设投资出资额

2.2经营资金出资额

2.3借款利息支付

3净现金流量

4累计净现金流量

资本来源与应用表

基本报表4单位:万元

序号项目合计123…N

1资金来源

1.1销售收入

1.2出租收入

1.3自营收入

1.4自有资金

1.5长期借款

1.6短期借款

1.7回收固定资产余值

1.8回收经营资金

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1.922.12.22.32.42.52.62.72.82.92.1034净转售收入资金运用开发建设投资经营资金运营费用修理费用

经营税金及附加土地增值税所得税应付利润

借款本金偿还借款利息支付盈余资金

累计盈余资金

注:本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用,同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。

损益表

基本报表5单位:万元

序号项目合计123…N1经营收入

1.1销售收入

1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9.1盈余公积金9.2应付利润9.3未分配利润

注:本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用,同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。资产负债表

18PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

基本报表6单位:万元

序号项目合计123…N1资产

1.1流动资金

1.1.应收账款

1.1.存货

1.1.现金

1.1.累计盈余资金

4在建工程

1.2固定资产净值

1.3无形及递延资产净值

1.4

2负债及所有者权益2.1流动负债总额

2.1.应付账款

1短期借款

2.1.借款

2经营资金借款

2.2固定资产投资借款

2.2.开发产品投资借款

1负债小计

2.2.所有者权益

2资本金

2.2.资本公积金

3盈余公积金

累计未分配利润

2.3

2.3.

1

2.3.

2

2.3.

3

2.3.

4

计算指标:1.资产负债率(%)

2.流动比率(%)

3.速动比率(%)

综合评价现金流量表

基本报表7单位:万元

序号项目合计123…N1现金流入

1.1国有土地使用权出让收益

1.2土地使用权转让收益

1.3工商企业税费收入

1.4基础设施增容费、使用费收入

1.5基础设施销售收入

PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建19

1.71.822.12.22.32.42.52.62.72.834回收经营资金间接效益现金流出征地费用平整土地投资基础设施投资

建筑工程、配套设施投资基础设施经营费用项目管理费用经营资金间接费用净现金流量

累计净现金流量

注:根据需要可在现金流入和现金流出栏内增减项目。

项目总投资估算表

辅助报表1单位:万元

序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费

1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费1.7管理费用1.8财务费用1.9销售费用1.10开发期税费1.11其他费用1.12不可预见费2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产投资]3.3经营资金

注:项目建成开始运营时,固定资产将形成固定资产、无形资产与递延资产。

开发建设投资估算表

辅助报表2单位:万元

序号项目开发产品成固定资产投合计

本资

20

23456789101112前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费

合计

注:项目建成开始运营时,固定资产将形成固定资产、无形资产与递延资产。

开发建设投资估算表

辅助报表3单位:万元

2…N序号产品开发产1

名称品成本结转经营结转经营…经营经营

比例成本比例成本成本成本

1

2345678

经营成本合计

土地费用估算表

辅助报表4单位:万元

序号项目金额估算说明1土地出让金2征地费3拆迁安置补偿费4土地转让费5土地租用费6土地投资折价合计

土地费用估算表

辅助报表5单位:万元

21

序号项目

金额估算说明1规划、设计、可研费

2水文、地质勘察费3道路费4供税费5供电费

6土地平整费

合计

基础设施建设费估算表

辅助报表6单位:万元

序号项目建设费用接口费用合计1供电工程2供水工程]3供气工程4排污工程5小区道路工程6路灯工程7小区绿化工程8环卫设施合

计建筑安装工程费用估算表

辅助报表7单位:万元

项目建筑面建安工程费装饰工程费金额合计

积单价金额单价金额

单项工程1单项工程2…合计

公共配套设施建设费估算表

辅助报表8单位:万元

序号项目建设费用估算说明1居委会2派出所3托儿所4幼儿园5公共厕所6停车场合

计开发期税费估算表

辅助报表9单位:万元

序号项目金额估算说明1固定资产投资方向调节2税3土地使用税4市政支管线分摊费5供电贴费6用电权费7分散建设市政公用设施8费

绿化建设费电话初装费

合计其他费用估算表

辅助报表10单位:万元

序号项目金额估算说明

1

临时用地2

临建图3

施工图预算或标底编制费4

工程合同预算或标底审查5

费6

招标管理费7

总承包管理费8

合同公证费9

施工执照费10

工程质量监督费11

工程监理费12

竣工图编制费工程保险费

合计销售收入与经营税金及附加估算表

辅助报表11单位:万元

序号项目合计123…N1销售收入1.1可销售面积1.2单位售价1.3销售比例2经营税金及税金附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加…

注:1.当房地产开发项目有预租时,在开发期存在租金收入;2.净转售收入一般在期末实现。

自营收入与经营税金及附加估算表

辅助报表13单位:万元

序号项目合计123…N1自营收入1.1商业1.2服务业1.3其他2经营税金及税金附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加…

投资计划与资金筹措表

辅助报表14单位:万元

序号项目合计123…N1项目总投资1.1开发建设投资1.2经营资金2资金筹措

2.1资本金

2.2借贷资金2.3预售收入2.4预租收入2.5其他收入

房地产开发项目经济评价方法2017-07-30 14:32:15 | #2楼回目录

房地产开发项目经济评价方法

第一章总则

第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价,是房地产项目可行性研究的重要组成部分,是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展,减少房地产开发投资的盲目性,提高房地产项目经济评价质量,制定本方法。

第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法,做好经济评价工作。

第三条在房地产项目经济评价中,按照房地产项目未来获取收益的方式,可将房地产项目主要分为下列类型:

一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益,以达到盈利的目的。

二、出租到房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。

三、混合型房地产项目。此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。

第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价;对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目,如经济开发区项目、成片开发项目,在作出决策前应进行综合评价。

第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目的财务收人和财务支出,分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性。

第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目的社会经济合理性。

第七条房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比眩

第八条房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务,作为房地产开发商投资决策的依据;可以为政府管理部门服务,作为政府管理部门审批房地产项目的依据;可以为金融机构服务,作为金融机构审查贷款可行性的依据。

第九条本方法适用于第三条所述各类房地产项目。其他房地产项目的经济评价也可参照本方法使用。

房地产项目基础数据的准确性和参数选择的合理性,对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响,为此,要求经济评价人员具有较高的素质,以便在进行房地产项目经济评价时作出正确的分析和判断。

第二章房地产市场调查与预测

第十一条开发商和经济评价人员通过对房地产市场调查,了解房地产市场的过去和现状,把握房地产市场的发展动态,预测房地产市场的未来发展趋势,并依此分析房地产项目建设的必要性,确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。第十二条房地产市场调查与预测的内容和方法,应根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况确定。按照用途可将房地产项目主要分为下列类型:

一、居住用途的房地产项目,包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

二、商业用途的房地产项目,包括商尝购物中心、商业店铺、超级市尝批发市场等。

三、办公用途的房地产项目,包括商务办公楼(写字楼)等。

四、旅馆用途的房地产项目,包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。

五、餐饮用途的房地产项目,包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

六、娱乐用途的房地产项目,包括游乐尝娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。

七、工业用途的房地产项目,包括厂房、仓库等。

八、特殊用途的房地产项目,包括停车楼等;

九、土地开发项目,是指在生地或毛地上进行三通一平等,将其开发成为建设熟地的房地产项目。

第十三条房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。

一、房地产投资环境的调查与预测。房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。主要内容包括:政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面,对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响,要作出充分的了解和估计。

二、房地产市场状况的调查与预测。房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行,主要内容包括:

1.供求状况。包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况,如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。

2.房地产商品的价格、租金和经营收入。

3.房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。

第十四条房地产市场调查要根据调查的对象和内容,采用适当的方法。通常采用的方法有:普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。

第十五条房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。

一、定性预测。定性预测主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究,凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力,对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。

二、定量预测。定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上,运用数学方法和其他分析技术,建立可以表现数量关系的数量模型,并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。

第十六条房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有:

一、直观判断法,包括德尔菲法和专家小组法等。

二、历史引伸法,包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。

三、因果预测法,包括回归分析法和相关分析法等。

第三章房地产开发项目策划

第十七条房地产项目应进行系统的项目策划,以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。

房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择,开发内容和规模的分析与选择,开发时机的分析与选择,开发合作方式的分析与选择,项目融资方式和资金结构的分析与选择,

房地产产品经营方式的分析与选择。

第十八条房地产项目区位的分析与选择,包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。

地域的分析与选择是战略性选择,是对项目宏观区位条件的分析与选择,主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。

具体地点的分析与选择,是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择,主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

第十九条房地产项目开发内容和规模的分析与选择,应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则(最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行,经过充分合理的论证,能够带来最高收益的利用),选择最佳的用途和最合适的开发规模,包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外,还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。

第二十条房地产项目开发时机的分析与选择,应考虑开发完成后的市场前景,再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机,并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发迸度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发(滚动开发)。

第二十一条房地产项目开发合作方式的分析与选择,主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度,并从分散风险的角度出发,对独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等开发合作方式进行选择。

第二十二条房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择,主要是结合项目开发合作方式设计资金结构,确定合作各方在项目资本金中所占的份额,并通过分析可能的资金来源和经营方式,对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。

第二十三条房地产产品经营方式的分析与选择,主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等,对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。

第四章房地产开发项目投资与成本费用估算

第二十四条房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营自用为目的的固定资产及其他资产,应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。

经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。

开发期是指从房地产项目大量资金正式投人工程开始,到开发建设完成的期间。

第二十五条开发产品成本是指房地产项目产品建成时,按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时,可分别估算每种产品的成本费用,但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。

第二十六条经营成本是指房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本,主要包括:土地转让成本、出租土地经营成木、房地产销售成本、出租经营成本。

对于分期收款的房地产项目,房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收人的比率,计算本期应结转的经营成本。

第二十七条房地产项目开发建设完成后,可能形成一定比例的开发企业资产,主要包括固定资产、无形资产和递延资产。

一、固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备,以及自营的商业和服务业用房等。

二、无形资产主要包括土地使用权等。

三、递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。

第二十八条房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式,研发生的费用各不相同。主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

一、土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为:农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

1.农村土地征用拆迁费主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。

2.城镇土地拆迁费主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费,临时搬迁安置费,周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费,拆迁管理费和拆迁服务费等。

二、土地出让地价款。土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。例如:以出让方式取得城市熟地土地使用权,土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。

土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。许多城市对土地制定了基准地价,具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。

三、土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时,地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。

四、土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资,但在房地产项目开发中较为少见。

五、土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用,但一般需要对土地使用权评估作价。

第二十九条房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究,水文、地质勘测,以及"三通一平"等阶段的费用支出。

项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算,也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平(通水、通电、通路、土地平整)工程费用根据实际工作量估算。第三十条基础设施建设费。基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程,其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。

第三十一条建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段,建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而定。

当房地产项目包括多个单项工程时,应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。

第三十二条公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用,主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

第三十三条开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

当开发企业不设立现场机构,由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时,研发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。

第三十四条管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。

如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目,管理费用应在各个项目间合理分摊。

第三十五条财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

第三十六条销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程申发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。

第三十七条其他费用主要包括:临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

第三十八条房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括:固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政文管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。在一些大中型城市,这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

第三十九条房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。

第四十条运营费用是指房地产项目开发完成后,在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括:管理费用、销售费用等。

第四十一条修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费等。

第四十二条房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。

在房地产项目可行性研究阶段,计算期可取年、半年、季甚至月为单位,资金使用计划应按期编制。编制资金使用计划应考虑各种投资款项的付款特点,要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。

第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措

第四十三条房地产项目应在项目策划方案的基础上,制定切实可行的出售、出租、自营等计划(以下简称租售计划)。租售计划应遵守政府有关房地产租售和经营的规定,并

与开发商的投资策略相结合。

第四十四条房地产项目租售计划包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。

第四十五条租售房地产的类型和相应的数量,应在房地产项目可供租售的房地产类型、数量的基础上确定,并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响。第四十六条租售价格应根据房地产项目的特点确定,一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例,通过对其成交价格的分析与修正,最终得到房地产项目的租售价格。

确定租售价格要与开发商市场营销策略相一致,在考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格影响的同时,还应对房地产市场供求状况进行分析,考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。

第四十七条房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入(以上统称租售收入)、配套设施销售收入和自营收入。

一、租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可出售面积比例的变化对销售收入的影响;空置期(项目竣工后暂时找不到租户的时间)和出租率对租金收入的影响;以及由于规划设计的原因导致不能售出面积比例的增大对销售收入的影响。

二、自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响,以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。

第四十八条确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯和惯例,以及分期付款的期数和各期付款的比例。

第四十九条资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划,确定资金的来源和相应的数量。房地产项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。

第五十条在进行房地产项目经济评价时,应按期编制销售收入、经营税金及附加估算表,租金收入、经营税金及附加估算表,自营收入、经营税金及附加估算表,投资计划与资金筹措表。

第六章房地产开发项目财务评价

第五十一条房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。第五十二条应编制的基本财务报表主要有:现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。

基本财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置;非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置,可参照独立法人项目进行,但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。

第五十三条现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流人和现金流出,按期编制,用以计算各项评价指标,进行房地产项目财务盈利能力分析。

按照投资计算基础的不同,现金流量表一般分为:一、全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察房地产项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基矗

二、资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发,以投资者的出资额作为计算

基础,把借款本金偿还和利息支付视为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力。

三、投资者各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额作为计算基础,用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标,反映投资者各方投入资本的盈利能力。第五十四条资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。

第五十五条损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。

一、利润总额的计算。

利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入

销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入

经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加

经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本

二、弥补亏损。房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的所得税前利润弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在五年内延续弥补;五年内不足弥补的,用税后利润弥补。

三、利润分配。房地产开发企业交纳所得税后的利润,一般按照下列顺序分配:

1.弥补企业以前年度亏损。

2.提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取,法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提龋

3.提取公益金。

4.向投资者分配利润。

第五十六条财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同,可以通过上述基本报表,有选择地计算下列评价指标:

一、财务内部收益率(FIRR)。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达式为:

式中CI——现金流人量;

CO——现金流出量;

:第f期的净现金流量;n:开发经营期(开发期与经营期之和)。

财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求龋在财务评价中,将求出的全部投资或资本金(投资者的实际出资额)财务内部收益率与投资者可接受的最低收益率(MARR)或设定的基准收益率i。比较,当FIRR≧MARR或FIRR≧i时,即认为其盈利能力已满足最低要求,在财务上是可以考虑接受的。

当财务报表按月、季或半年编制时,计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期单位的财务内部收益率,然后再与企业最低可接受的收益率进行比较。如以季为期的单位,换算公式为:

FIRR年=[(l+FIRR季)4-1]*100%

二、财务净现值(FNPV)。财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率iC,将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。以iC为例,其表达式为:

财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的房地产项目,在财务上是可以考虑接受的。

三、投资回收期(主要适用于出租和自营的房地产项目)。投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示,并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为:

投资回收期可根据财务现金流量表(全部投资)中累计净现金流量求得,其详细计算公式为:投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量)

上式得出的是以期为单位的投资回收期,应再把它换算成以年为单位的投资回收期。

四、投资利润率。

投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100%

五、资本金利润率。

资本金利润率=年平均利润总额+资本金×100%

六、资本金净利润率。

资本金净利润率=年平均所得税后利润总额+资本金×100%

第五十七条房地产项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。

一、借款利息的计算。

1有效利率:有效利率=[1+(rt/m)]m-1

式中rt——名义期利率;

m——每期计息次数。

2.利息计算方法1)按期计息时,为简化计算,假定借款发生当期均在期中支用,按半期计息,其后各期按全期计息;还款当期按期末偿还,按全期计息。每期应计利息的近似计算公式为:

每期应计利息=(期初借款本息累计+本期借款÷2)×利率

(2)等额偿还本金和利息总额的计算公式:

式中A——每期的还本付息额;

IC——宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和;

I——期利率;

n——贷款方要求的借款偿还时间(由还款期开始计算)。

等额还本付息中各期偿还的本金和利息不等,偿还的本金部分将逐期增多,支付的利息部分将逐期减少,其计算公式为:

每期支付利息=期初本金累计×期利率

每期偿还本金=A-每期支付利息

期初本金累计=Ic-本期以前各期偿还本金累计

(3)等额还本,利息照付计算公式:

式中A’t——第z期还本付息额。

等额还本,利息照付:各期之间的本金及利息之和是不等的,偿还期内每期偿还的本金额是相等的,利息将随本金逐期偿还而减少。其计算公式为:

每期支付利息=期初本金累计×期利率

每期偿还本金=Ic/n

国外借款除支付银行利息外,还要另计管理费和承诺费等财务费用;为简化计算,可采用适当提高利率的方法进行处理。

二、借款偿还期的计算。

1.国内借款偿还期:具有自营部分的房地产项目应计算国内借款偿还期。仅含产品租售的房地产项目一般可不计算国内借款偿还期。

国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下,在房地产项目开发经营期内,使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金,偿还房地产项目借款本息(Id)所需要的时间。其计算公式为:

式中Pd——国内借款偿还期,从借款开始期计算;

Rt——第f期可用于还款的资金,包括:利润、折旧、摊销及其他还款资金。

借款偿还期可由资金来源与运用表或国内借款还本付息计算表直接计算,其详细计算公式为:

Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额)

以上计算结果是以期为单位,注意将其转换成以年为单位。

2.国外借款偿还期:涉及利用外资的房地产项目,其国外借款的还本利息,一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件(包括宽限期、偿还期及偿还方式等)计算。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时,即认为房地产项目具有清偿能力。

第五十八条资金平衡分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为房地产项目开发经营的必要条件,各期累计盈余资金不应出现负值(即资金缺口)。如果出现资金缺口,应采取适当的措施(如短期贷款等)予以解决。资金平衡分析一般通过资金来源与运用表进行。

第五十九条资产负债分析是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债的情况。各期资产应等于负债和所有者权益之和。如果资产不等于负债和所有者权益之和,则应检查其他基本报表。资产负债分析可通过资产负债表进行。

第七章房地产开发项目不确定性分析

第六十条房地产项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响,并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分,对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。

房地产项目不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点,确定合理的投资收益水平,提出控制风险的方案,有重点地加强对投资风险的防范和控制。

第六十一条房地产项目不确定性分析主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。可进行不确定性分析的因素主要有:租售价格、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。

第六十二条敏感性分析是通过预计房地产项目不确定性因素发生的变化,分析对项目经济效益产生的影响;通过计算这些因素的影响程度,判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性,并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤:

一、确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率,必要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价指标时,应考虑分析的目的,显示的直观性、敏感性,以及计算的复杂程度。

二、确定不确定性因素可能的变动范围。

三、计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值。

四、通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的变动因素,作出进一步的分析。

进行房地产项目敏感性分析时,可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度,也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。

第六十三条临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时,房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值,并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常可进行临界点分析的因素有:

一、最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。售价和销售量是房地产项目重要的不确定性因素,能否在预定的价格下销售出预想的数量,通常是房地产项目成败的关键。最低售价是指房地产项目产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格,售价低于这一价格时,项目盈利水平将不能满足预定的要求。最低销售量是指在预定的房屋售价下,要达到预定的最低盈利水平,所必须达到的销售量。最低售价与预测售价之间的差距越大,最低销售量与房地产产品商品量之间的差距越大,说明房地产项目抗市场风险的能力越强。当房地产产品以出租为主时,可相应进行最低租金和最低出租率的分析。

二、最高土地取得价格。土地费用是影响房地产项目盈利性的重要因素,也是重要的不确定性因素。最高土地价格是指在房地产项目销售额和其费用不变的条件下,保持预期收益水平所能承受的最高土地费用。当土地费用超过这一价格时,项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间差距越大,最高土地取得价格越高,房地产项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。

三、最高工程费用。最高工程费用是指在预定销售额下,满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。当土地开发工程量不大时,最高工程费用是指最高建筑安装工程费用。最高工程费用与预测的可能工程费用之间差距越大,说明房地产项目承受工程费用增加风险的能力越强。

第六十四条概率分析是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法,通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率,计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标,说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。概率分析的一般步骤为:

一、列出需要进行概率分析的不确定性因素。

二、选择概率分析使用的经济评价指标。

三、分析确定每个不确定性因素发生的概率。

四、计算在给定的概率条件下经济评价指标的累计概率,并确定临界点发生的概率。

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房地产开发项目经济评价方法2017-07-30 14:31:02 | #3楼回目录

房地产开发项目经济评价方法

第一章总则

第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价,是房地产项目可行性研究的重要组成部分,是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展,减少房地产开发投资的盲目性,提高房地产项目经济评价质量,制定本方法。

第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法,做好经济评价工作。

第三条在房地产项目经济评价中,按照房地产项目未来获取收益的方式,可将房地产项目主要分为下列类型:

一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益,以达到盈利的目的。

二、出租到房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。

三、混合型房地产项目。此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。

第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一

般的房地产项目只需进行财务评价;对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目,如经济开发区项目、成片开发项目,在作出决策前应进行综合评价。

第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目的财务收人和财务支出,分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性。

第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目的社会经济合理性。

第七条房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。

同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比眩

第八条房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务,作为房地产开发商投资决策的依据;可以为政府管理部门服务,作为政府管理部门审批房地产项目的依据;可以为金融机构服务,作为金融机构审查贷款可行性的依据。

第九条本方法适用于第三条所述各类房地产项目。其他房地产项目的经济评价也可参照本方法使用。

房地产项目基础数据的准确性和参数选择的合理性,对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响,为此,要求经济评价人员具有较高的素质,以便在进行房地产项目经济评价时作出正确的分析

和判断。

第二章房地产市场调查与预测

第十一条开发商和经济评价人员通过对房地产市场调查,了解房地产市场的过去和现状,把握房地产市场的发展动态,预测房地产市场的未来发展趋势,并依此分析房地产项目建设的必要性,确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。

第十二条房地产市场调查与预测的内容和方法,应根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况确定。按照用途可将房地产项目主要分为下列类型:

一、居住用途的房地产项目,包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

二、商业用途的房地产项目,包括商尝购物中心、商业店铺、超级市尝批发市场等。

三、办公用途的房地产项目,包括商务办公楼(写字楼)等。

四、旅馆用途的房地产项目,包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。

五、餐饮用途的房地产项目,包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

六、娱乐用途的房地产项目,包括游乐尝娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。

七、工业用途的房地产项目,包括厂房、仓库等。

八、特殊用途的房地产项目,包括停车楼等;

九、土地开发项目,是指在生地或毛地上进行三通一平等,将其开发成为建设熟地的房地产项目。

第十三条房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。

一、房地产投资环境的调查与预测。房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。主要内容包括:政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面,对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响,要作出充分的了解和估计。

二、房地产市场状况的调查与预测。房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行,主要内容包括:

1.供求状况。包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况,如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。

2.房地产商品的价格、租金和经营收入。

3.房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。

第十四条房地产市场调查要根据调查的对象和内容,采用适当的方法。通常采用的方法有:普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。

第十五条房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。

一、定性预测。定性预测主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究,凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力,对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。

二、定量预测。定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上,运用数学方法和其他分析技术,建立可以表现数量关系的数量模型,并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。

第十六条房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有:

一、直观判断法,包括德尔菲法和专家小组法等。

二、历史引伸法,包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。

三、因果预测法,包括回归分析法和相关分析法等。

第三章房地产开发项目策划

第十七条房地产项目应进行系统的项目策划,以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。

房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择,开发内容和规模的分析与选择,开发时机的分析与选择,开发合作方式的分析与选择,项目融资方式和资金结构的分析与选择,房地产产品经营方式的分析与选择。

第十八条房地产项目区位的分析与选择,包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。

地域的分析与选择是战略性选择,是对项目宏观区位条件的分析与选择,主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。

具体地点的分析与选择,是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择,主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

第十九条房地产项目开发内容和规模的分析与选择,应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则(最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行,经过充分合理的论证,能够带来最高收益的利用),选择最佳的用途和最合适的开发规模,包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外,还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。

第二十条房地产项目开发时机的分析与选择,应考虑开发完成后的市场前景,再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机,并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发迸度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发(滚动开发)。

第二十一条房地产项目开发合作方式的分析与选择,主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度,并从分散风险的角度出发,对独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等开发合作方式进行选择。

第二十二条房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择,主

要是结合项目开发合作方式设计资金结构,确定合作各方在项目资本金中所占的份额,并通过分析可能的资金来源和经营方式,对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。

第二十三条房地产产品经营方式的分析与选择,主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等,对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。

第四章房地产开发项目投资与成本费用估算

第二十四条房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营自用为目的的固定资产及其他资产,应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。

经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。

开发期是指从房地产项目大量资金正式投人工程开始,到开发建设完成的期间。

第二十五条开发产品成本是指房地产项目产品建成时,按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时,可分别估算每种产品的成本费用,但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。

第二十六条经营成本是指房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本,主要包括:土地转让成本、出租土地经营成木、房地产销售成本、出租经营成本。对于分期收款的房地产项目,房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收人的比率,计算本期应结转的经营成本。

第二十七条房地产项目开发建设完成后,可能形成一定比例的开发企业资产,主要包括固定资产、无形资产和递延资产。

一、固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备,以及自营的商业和服务业用房等。

二、无形资产主要包括土地使用权等。

三、递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。

第二十八条房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式,研发生的费用各不相同。主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

一、土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为:农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

1.农村土地征用拆迁费主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。

2.城镇土地拆迁费主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费,临时搬迁安置费,周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费,拆迁管理费和拆迁服务费等。

二、土地出让地价款。土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。例如:以出让方式取得城市熟地土地使用权,土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。

土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。许多城市对土地制定了基准地价,具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。

三、土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时,地上建筑物及

其他附着物的所有权随之转让。

四、土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资,但在房地产项目开发中较为少见。

五、土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用,但一般需要对土地使用权评估作价。

第二十九条房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究,水文、地质勘测,以及"三通一平"等阶段的费用支出。

项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算,也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平(通水、通电、通路、土地平整)工程费用根据实际工作量估算。第三十条基础设施建设费。基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程,其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。

第三十一条建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段,

建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而定。

当房地产项目包括多个单项工程时,应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。

第三十二条公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用,主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

第三十三条开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

当开发企业不设立现场机构,由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时,研发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。

第三十四条管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使

用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目,管理费用应在各个项目间合理分摊。

第三十五条财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

第三十六条销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程申发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。

第三十七条其他费用主要包括:临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

第三十八条房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括:固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政文管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。在一些大中型城市,这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

第三十九条房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。

第四十条运营费用是指房地产项目开发完成后,在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括:管理费用、销售费用等。第四十一条修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费等。

第四十二条房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。

在房地产项目可行性研究阶段,计算期可取年、半年、季甚至月为单位,资金使用计划应按期编制。编制资金使用计划应考虑各种投资款项的付款特点,要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。

第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措

第四十三条房地产项目应在项目策划方案的基础上,制定切实可行的出售、出租、自营等计划(以下简称租售计划)。租售计划应遵守政府有关房地产租售和经营的规定,并与开发商的投资策略相结合。

第四十四条房地产项目租售计划包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。

第四十五条租售房地产的类型和相应的数量,应在房地产项目可供租售的房地产类型、数量的基础上确定,并要考虑租售期内房

地产市场可能发生的变化对租售数量的影响。

第四十六条租售价格应根据房地产项目的特点确定,一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例,通过对其成交价格的分析与修正,最终得到房地产项目的租售价格。

确定租售价格要与开发商市场营销策略相一致,在考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格影响的同时,还应对房地产市场供求状况进行分析,考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。

第四十七条房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入(以上统称租售收入)、配套设施销售收入和自营收入。

一、租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可出售面积比例的变化对销售收入的影响;空置期(项目竣工后暂时找不到租户的时间)和出租率对租金收入的影响;以及由于规划设计的原因导致不能售出面积比例的增大对销售收入的影响。

二、自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响,以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。

第四十八条确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯和惯例,以及分期付款的期数和各期付款的比例。

第四十九条资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划,确定资金的来源和相应的数量。房地产项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。

第五十条在进行房地产项目经济评价时,应按期编制销售收入、经营税金及附加估算表,租金收入、经营税金及附加估算表,自营收入、经营税金及附加估算表,投资计划与资金筹措表。

第六章房地产开发项目财务评价

第五十一条房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。第五十二条应编制的基本财务报表主要有:现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。

基本财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置;非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置,可参照独立法人项目进行,但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。

第五十三条现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流人和现金流出,按期编制,用以计算各项评价指标,进行房地产项目财务盈利能力分析。

按照投资计算基础的不同,现金流量表一般分为:一、全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础,用以计

算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察房地产项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基矗

二、资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付视为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力。

三、投资者各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额作为计算基础,用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标,反映投资者各方投入资本的盈利能力。

第五十四条资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。

第五十五条损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。

一、利润总额的计算。

利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税

经营收入=销售收入+租金收入+自营收入

销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入

经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加

经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本

二、弥补亏损。房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的所得税前利润弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在五年内延续弥补;五年内不足弥补的,用税后利润弥补。

三、利润分配。房地产开发企业交纳所得税后的利润,一般按照下列顺序分配:

1.弥补企业以前年度亏损。

2.提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取,法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提龋

3.提取公益金。

4.向投资者分配利润。

第五十六条财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同,可以通过上述基本报表,有选择地计算下列评价指标:

一、财务内部收益率(FIRR)。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达式为:

式中CI——现金流人量;

CO——现金流出量;

:第f期的净现金流量;n:开发经营期(开发期与经营期之和)。

财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求龋在财务评价中,将求出的全部投资或资本金(投资者的实际出资额)财务内部收益率与投资者可接受的最低收益率(MARR)或设定的基准收益率i。比较,当FIRR≧MARR或FIRR≧i时,即认为其盈利能力已满足最低要求,在财务上是可以考虑接受的。

当财务报表按月、季或半年编制时,计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期单位的财务内部收益率,然后再与企业最低可接受的收益率进行比较。如以季为期的单位,换算公式为:

FIRR年=[(l+FIRR季)4-1]*100%

二、财务净现值(FNPV)。财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率iC,将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。以iC为例,其表达式为:

财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的房地产项目,在财务上是可以考虑接受的。

三、投资回收期(主要适用于出租和自营的房地产项目)。投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示,并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为:

投资回收期可根据财务现金流量表(全部投资)中累计净现金流

量求得,其详细计算公式为:投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量)

上式得出的是以期为单位的投资回收期,应再把它换算成以年为单位的投资回收期。

四、投资利润率。

投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100%

五、资本金利润率。

资本金利润率=年平均利润总额+资本金×100%

六、资本金净利润率。

资本金净利润率=年平均所得税后利润总额+资本金×100%

第五十七条房地产项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。

一、借款利息的计算。

1有效利率:有效利率=[1+(rt/m)]m-1

式中rt——名义期利率;

m——每期计息次数。

2.利息计算方法1)按期计息时,为简化计算,假定借款发生当期均在期中支用,按半期计息,其后各期按全期计息;还款当期按期末偿还,按全期计息。每期应计利息的近似计算公式为:每期应计利息=(期初借款本息累计+本期借款÷2)×利率

(2)等额偿还本金和利息总额的计算公式:

式中A——每期的还本付息额;

IC——宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和;

I——期利率;

n——贷款方要求的借款偿还时间(由还款期开始计算)。等额还本付息中各期偿还的本金和利息不等,偿还的本金部分将逐期增多,支付的利息部分将逐期减少,其计算公式为:

每期支付利息=期初本金累计×期利率

每期偿还本金=A-每期支付利息

期初本金累计=Ic-本期以前各期偿还本金累计

(3)等额还本,利息照付计算公式:

式中A’t——第z期还本付息额。

等额还本,利息照付:各期之间的本金及利息之和是不等的,偿还期内每期偿还的本金额是相等的,利息将随本金逐期偿还而减少。其计算公式为:

每期支付利息=期初本金累计×期利率

每期偿还本金=Ic/n

国外借款除支付银行利息外,还要另计管理费和承诺费等财务费用;为简化计算,可采用适当提高利率的方法进行处理。

二、借款偿还期的计算。

1.国内借款偿还期:具有自营部分的房地产项目应计算国内借款偿还期。仅含产品租售的房地产项目一般可不计算国内借款偿还期。

国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下,在房地产项目开发经营期内,使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金,偿还房地产项目借款本息(Id)所需要的时间。其计算公式为:

式中Pd——国内借款偿还期,从借款开始期计算;

Rt——第f期可用于还款的资金,包括:利润、折旧、摊销及其他还款资金。

借款偿还期可由资金来源与运用表或国内借款还本付息计算表直接计算,其详细计算公式为:

Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额)

以上计算结果是以期为单位,注意将其转换成以年为单位。

2.国外借款偿还期:涉及利用外资的房地产项目,其国外借款的还本利息,一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件(包括宽限期、偿还期及偿还方式等)计算。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时,即认为房地产项目具有清偿能力。

第五十八条资金平衡分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为房地产项目开发经营的必要条件,各期累计盈余资金不应出现负值(即资金缺口)。如果出现资金缺口,应采取适当的措施(如短期贷款等)予以解决。资金平衡分析一般通过资金来源与运用表进行。

第五十九条资产负债分析是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债的情况。各期资产应等于负债和所有者权益之和。如果资产不等于负债和所有者权益之和,则应检查其他基本报表。资产负债分析可通过资产负债表进行。

第七章房地产开发项目不确定性分析

第六十条房地产项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响,并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分,对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。

房地产项目不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点,确定合理的投资收益水平,提出控制风险的方案,有重点地加强对投资风险的防范和控制。

第六十一条房地产项目不确定性分析主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。可进行不确定性分析的因素主要有:租售价格、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。

第六十二条敏感性分析是通过预计房地产项目不确定性因素发生的变化,分析对项目经济效益产生的影响;通过计算这些因素的影响程度,判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性,并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤:

一、确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收

益率,必要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价指标时,应考虑分析的目的,显示的直观性、敏感性,以及计算的复杂程度。

二、确定不确定性因素可能的变动范围。

三、计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值。

四、通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的变动因素,作出进一步的分析。

进行房地产项目敏感性分析时,可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度,也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。

第六十三条临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时,房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值,并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常可进行临界点分析的因素有:

一、最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。售价和销售量是房地产项目重要的不确定性因素,能否在预定的价格下销售出预想的数量,通常是房地产项目成败的关键。最低售价是指房地产项目产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格,售价低于这一价格时,项目盈利水平将不能满足预定的要求。最低销售量是指在预定的房屋售价下,要达到预定的最低盈利水平,所必须达到的销售量。最低售价与预测售价之间的差距越大,最低销售量与房地产产品商品量之间的差距越大,说明房地产项目抗市场风险的能力越

强。

当房地产产品以出租为主时,可相应进行最低租金和最低出租率的分析。

二、最高土地取得价格。土地费用是影响房地产项目盈利性的重要因素,也是重要的不确定性因素。最高土地价格是指在房地产项目销售额和其费用不变的条件下,保持预期收益水平所能承受的最高土地费用。当土地费用超过这一价格时,项目将无法获得足够的收益。

最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间差距越大,最高土地取得价格越高,房地产项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。

三、最高工程费用。最高工程费用是指在预定销售额下,满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。当土地开发工程量不大时,最高工程费用是指最高建筑安装工程费用。最高工程费用与预测的可能工程费用之间差距越大,说明房地产项目承受工程费用增加风险的能力越强。

第六十四条概率分析是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法,通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率,计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标,说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。概率分析的一般步骤为:

一、列出需要进行概率分析的不确定性因素。

二、选择概率分析使用的经济评价指标。

三、分析确定每个不确定性因素发生的概率。

四、计算在给定的概率条件下经济评价指标的累计概率,并确定临界点发生的概率。

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